건축을 완공하였으나 임시 사용승인을 받은 신축주택에 임차하는 경우 이러한 미등기 주택의 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받을수 있을까?
주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다.
주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.
따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
또한, 무허가 건물이나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기 건물에도 우리 법원의 판례는
"건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 특별한 규정이 없는 한 같은 법의
적용대상이다."
(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 매각대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
(대법원 1996. 6. 14. 선거 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조)
참고로 주의할 점!!
1. 미등기 건물 : 등기사항증명서(등기부등본)를 확인 할 수 없어서 소유자를 확인하기 어려움
2. 무허가 건물 : 행정상의 이유 또는 타인의 신고로 철거될 경우 불이익을 당할 수 있음
3. 이러한 주택은 계약기간 만료 후 신규 임차인을 구하기 어려워 임차보증금을 반환받기 어려움
위 내용은 대한법률구조공단의 법률상담 사례를 알기쉽게 정리한 것임을 알려드립니다.
※ 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적은 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎132) 등을 통해 다시 한번 확인하시기 바립니다.
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